Türk Borçlar Kanunu'nun 350. Maddesi: Kiraya Verenden Kaynaklanan İhtiyaç Sebebiyle Konut Tahliyesi

Türk hukukunda kiracının korunması amacıyla düzenlenmiş olan birçok hüküm bulunsa da, kiraya verenin de bazı hakları göz önünde bulundurulmuştur. Bu haklardan biri, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesini talep etme hakkıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, bu sürecin hukuki çerçevesini çizerek, hangi koşullarda kiracının tahliye edilebileceğini belirlemektedir. Bu yazıda, kiraya verenden kaynaklanan ihtiyaç sebebiyle konut tahliyesine ilişkin hukuki süreçleri ve kanuni düzenlemeleri inceleyeceğiz.

Türk Borçlar Kanunu Madde 350 Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralanan taşınmazı kullanma ihtiyacı doğması halinde, kiracının tahliyesini talep etme hakkını düzenlemektedir. Bu madde kapsamında kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için belirli koşulların sağlanmış olması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 350: "Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Kiraya Verenin İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Açma Koşulları

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunabilmesi için bazı koşulların varlığı gereklidir:

1. Konut veya işyeri ihtiyacı: Kiraya verenin kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı doğmalıdır.

2. İhtiyacın gerçek ve samimi olması: Kiraya verenin gösterdiği ihtiyaç, gerçek ve samimi olmalıdır. Yani kiraya verenin bu ihtiyacı, kiracıyı tahliye etmek için öne sürülen bir bahane olmamalıdır. İhtiyacın gerçekten var olup olmadığı mahkemede değerlendirilir.

3. Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra bir aylık süre: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmak zorundadır. Bu süre içinde dava açılmazsa kiracının tahliyesi talep edilemez.

Tahliye Davasında Süreç Nasıl İşler?

Kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talebi, genellikle şu adımlarla işler:

1. İhtiyaç bildiriminde bulunma: Kiraya veren, kiracıya sözleşmenin sona erme tarihinden önce ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunabilir. Bu talep, genellikle yazılı olarak yapılır ve kira sözleşmesinin sona erme tarihine kadar kiracıya bildirilir.

2. Tahliye davası açma: Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu dava, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle kiracıyı tahliye etmek istediğini mahkemeye bildirmesiyle başlar.

3. Mahkeme değerlendirmesi: Mahkeme, kiraya verenin gösterdiği ihtiyacın gerçek olup olmadığını değerlendirir. Kiraya verenin ihtiyacının samimi ve zorunlu olup olmadığı, deliller ve beyanlar üzerinden incelenir.

4. Tahliye kararı: Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacını yerinde bulursa tahliye kararı verebilir. Bu kararın ardından kiracı, belirlenen süre içinde evi veya işyerini tahliye etmek zorundadır.

Tahliye Davasının Sonuçları

Tahliye davasının kabul edilmesi halinde, kiracı mahkeme tarafından verilen sürede evi veya işyerini tahliye etmekle yükümlüdür. Ancak kiraya veren, tahliyeden sonra en az üç yıl boyunca bu taşınmazı başka bir kiracıya kiralayamaz. Bu düzenleme, kötü niyetli tahliye taleplerinin önüne geçilmesi amacıyla getirilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu Madde 355: "Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.

 Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür."

Eğer kiraya veren bu süre içinde evi başkasına kiraya verirse, eski kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir. Bu düzenleme, kiracının haklarını koruyarak, tahliye süreçlerinin kötüye kullanılmasının önüne geçmeyi amaçlar.

Kiracının Hakları ve Korunması

Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı korumaya yönelik çeşitli hükümler içerir. Kiraya verenin gerçek bir ihtiyacı olmadan kiracıyı tahliye etmeye çalışması halinde kiracı, mahkemede itirazda bulunabilir. Ayrıca kiracı, tahliye talebine karşı savunma yaparken, kiraya verenin ihtiyacının samimi olmadığına dair deliller sunabilir.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıyı tahliye edebilmesine olanak tanıyan önemli bir hukuki düzenlemedir. Ancak bu düzenlemenin kötüye kullanılmaması için kanun, kiraya verenin gerçek ve samimi bir ihtiyaç göstermesini şart koşmuştur. Tahliye sürecinin başlaması, belirli yasal süreler ve koşullara bağlıdır ve hem kiraya verenin hem de kiracının hakları bu süreçte korunmaktadır.

Konut veya işyeri kiralamalarında karşılaşılabilecek tahliye davaları, hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını dikkate alarak titizlikle yürütülmelidir. Bu bağlamda, tarafların hukuki haklarını bilmesi ve yasal sürece uygun hareket etmesi büyük önem taşır.