Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu)

Türkiye'de hemen hemen mirastan kalan bütün taşınmazlar hisseli olduğu için paydaşlar rızai taksim yoluna gitmektedir. Rızai taksimde tüm mirasçılar birlikte oy birliği ile paylaştıkları taşınmazları tapu işlemlerini yaparak paylarına göre bölüp paylaşabilirler. Ancak genelde mirasçılar arasında tartışmalar çıkmakta ve rızai taksim yapılamamaktadır. Bu durumda ortaklardan biri ya parasını alabilmek ya da miras payını alabilmek için ortaklığın giderilmesi davası açmaktadır.

Ortaklığın giderilmesi davası, elbirliği mülkiyetteki bir taşınmazın ya da paylı mülkiyetteki bir taşınmazın ortaklığın sona erdirme suretiyle ferdi mülkiyete dönüştürülmesi olarak tanımlanabilir. Genellikle birçok kişinin bildiği ya da rastladığı şekilde mirastan kalan payların paylaşılması sırasında çok sıklıkla ortaya çıkan bir dava türüdür.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Açılır?

Türk Medeni Kanunu’na göre “… paydaşlardan her biri malın paylaştırılmasını isteyebilir.” Dolayısıyla dava konusu mal üzerinde birlikte mülkiyet hakkına sahip paydaşlardan herhangi biri dava açarak ortaklığın giderilmesini talep edebilmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası mala ortak olan tüm paydaşlara karşı açılır. Paydaşlardan birinin ölümü halinde mirasçılık belgesinde ismi geçen tüm mirasçılar davaya dâhil edilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılırsa Ne Yapmalıyım ?

Dava açıldıktan sonra, dava dilekçesi tüm mirasçılara tebliğ edilerek, varsa davaya karşı cevap dilekçesi sunmaları istenir. Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa, taşınmaz ile birlikte satılacağından, cevap dilekçesi aşamasında dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç v.s. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların bildirilmesi gerekmektedir. Eğer paydaşlar arasında muhdesatların kime ait olduğu hususunda anlaşmazlık var ise muhdesat iddiasında bulunan paydaşın hakimden, muhdesatların aidiyetinin tespiti için Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmak üzere kendisine süre verilmesini talep etmesi gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Sonuçlanır ?

Ortaklığın giderilmesi davasında üç sonuç ortaya çıkar. Ortaklığın;

1. Aynen taksim yoluyla giderilmesi

2. Satış suretiyle giderilmesi

3. Kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesi

şeklinde olabilecektir.

Paydaşlar tarafından aynen taksim talep edilmiyorsa ya da bu konuda anlaşamıyor ise ortaklığın satış marifetiyle ya da kat mülkiyeti uygun bir taşınmaz ise kat mülkiyeti kurulması suretiyle de ortaklık giderilebilir.

1. Ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi

Aynen taksim, ortaklığa konu olan taşınır veya taşınmaz malları aynı bir biçimde paylaşılması sonrasında ortaklığın sonlandırılmasıdır. Ortaklığın giderilmesi davalarında ana kural aynen taksimin belirleniyor olmasıdır. Taşınmazın aynen paylaştırılabilmesi için aynen paylaşmanın imar mevzuatı bakımından mümkün olması ve aynen paylaşmanın taşınmazın değerinde önemli bir azalma meydana getirmemesi gerekir.

Aynen taksim suretiyle taksim yoluna ancak şartları oluşmuşsa gidilebilecek olup bu şartların var olup olmadığını hakim araştıracaktır; öncelikle aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilebilmesi için bu taksim türünün talep edilmiş olması gerekli olup, işbu davalarda taşınmazların tapu kayıtları ve yüzölçümleri tespit edilerek; pay, paydaş sayısı ve imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir.

i. Aynen Taksimin Hukuki Şartları

Taşınmazın aynen paylaşılması hususunda İmar Kanunu, Toprak Koruma ve Arazi Kullanma Kanunu uyarınca aşağıdaki belirtilen özellikler göz önünde bulundurulmalıdır.

· Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 44. Maddesine göre “İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz.”

· Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 45. Maddesine göre “Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri (15.00) m.den, parsel derinlikleri de (20.00) m.den az olamaz. İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz.”

· 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu 8. Maddesinde “.....Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez”

Aynen taksimin mümkün olması durumunda, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır.

2. Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi Türk Medeni Kanunu'nun 699 maddesinde açıkça belirtilmiştir. Madde 699- “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir” Eğer aynen taksim yolu tercih edilmemiş ya da bu konuda bir karar verilmemiş ise davaya konu olan taşınır ya da taşınmazlar pazarlık suretiyle ya da açık artırma yoluyla satılmak yoluyla paydaşlık ortadan kaldırılabilecektir. Eğer satış bir yol olarak belirlenmişse satış İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde gerçekleşecektir. Tüm taraflar anlaşabiliyor ise tarafların tamamının oy birliği olmak suretiyle, ilgili malın sadece paydaşlara satışının yapılabileceği de mahkemeden talep edebilmektedir.

Bu konuda paydaşlar tabii ki belirli noktalarda zarara uğrayabileceklerdir çünkü taşınmazın ya da taşınırın değerinin belirlenmesi sırasında Kıymet Takdiri Raporu taşınmazın gerçek değerinin altında olabilmektedir. Dolayısıyla gerçek değerinin çok altında ilgili taşınmaz ya da taşınır satışa çıkarılabilir.

Bir diğer husus ise malın kıymet takdirinde tespit edilen bedelin %50 oranında açık artırmaya çıkılmasıdır. İcra ve İflas Kanunu uyarınca yapılacak açık artırmada dava konusu eşyanın satılabilmesi için artırma bedelinin malın tahmin edilen bedelinin yüzde ellisini bulması gerekmektedir. Bundan daha yüksek bir bedel teklif edilmemesi halinde dava konusu taşınmazın bu bedele satılması söz konusu olacaktır.

Tüm bu durumlar dava konusu taşınır veya taşınmaz eşyanın değerinden daha düşük bir bedele satılabilmesi ve paydaşların zarara uğraması ihtimallerini doğurmaktadır.

3. Ortaklığın kat mülkiyeti kurulması yoluyla giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davalarında bir başka yol da kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın sona erdirilmesidir. Dava konusu taşınmaz üzerinde tamamlanmış bir bina olduğu takdirde hâkim kat mülkiyeti kurularak ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Söz konusu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.” şeklinde ifade edilmiştir

Genellikle çok bilinen bir durum olmamakla, mahkeme tarafından kat mülkiyetine uygun bir bir taşınmazın, öncelikle kat mülkiyetinin kurulmasını sağlayabilmektedir. Kat mülkiyeti tesis edildikten sonra kat mülkiyetine tabi olan bağımsız bölümler ortaklara paylaştırabilir. Eğer kat mülkiyetine tabi olan bağımsız bölümlerde değer farklılıkları söz konusuysa ivaz eklenmek suretiyle ya da bir başka ifadeyle denkleştirme yapılmak suretiyle paylaşım gerçekleştirilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemeleri tarafından çözümlenen davalardır. Eğer ortaklığın giderilmesi davası bir taşınmazın bir gayrimenkulün ortaklığının sonlandırılması şeklinde açılacaksa taşınmazın aynına ilgilendiren bu dava mutlaka taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülecektir. Eğer söz konusu dava bir taşınır davası ise murisin son yerleşim yeri olan sulh hukuk mahkemesinin görevli olacaktır.