Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? Adım Adım Rehber

Kentsel dönüşüm, şehirlerin depreme dayanıklı ve modern yaşam alanları haline getirilmesi için kritik bir süreçtir. Türkiye'de özellikle 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen bu süreçte, riskli yapı tespiti büyük önem taşır. Riskli yapıların tespiti ve sonrasında alınacak kararlar, bu yapılar için yapılacak işlemler ve imzalanacak sözleşmeler, hukuki çerçevede belirlenmiştir. Bu yazımızda, kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığı, hangi adımların atıldığı ve ilgili kanun maddeleri hakkında detaylı bilgiler sunacağız.

1. Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, mevcut haliyle yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi taşıyan yapılardır. Bu yapıların riskli olup olmadığını belirlemek amacıyla 6306 Sayılı Kanun'a göre bir dizi teknik inceleme yapılır. Kanun’un amacı, afet riski taşıyan alanlardaki yapıların yenilenmesi ve bu sayede can ve mal güvenliğinin korunmasıdır.

6306 Sayılı Kanun Madde 2'de riskli yapı şu şekilde tanımlanmıştır: “Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade eder.”

2. Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti süreci, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendirdiği kurumlar veya ilgili idare tarafından yapılır. 6306 Sayılı Kanun Madde 3'te, riskli yapı tespitine ilişkin hükümler yer almaktadır. Buna göre, yapı malikleri, kendileri veya kanuni temsilcileri aracılığıyla riskli yapı tespiti talep edebilirler. Ayrıca, Bakanlık veya yetkilendirilen kurumlar re'sen riskli yapı tespiti yapabilir.

Bu sürecin adımları şu şekildedir:

1. Başvuru: Yapı malikleri, riskli yapı tespiti için yetkili kuruma başvurur.

2. İnceleme: Yapının teknik değerlendirmesi yapılır. Yapı taşıyıcı sistemi ve yapının genel durumu bilimsel verilere dayanarak incelenir.

3. Rapor Hazırlığı: İncelemeler sonucunda bir rapor hazırlanır ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na sunulur.

4. Riskli Yapı İlanı: Bakanlık tarafından yapılan değerlendirme sonucunda, yapı resmî olarak riskli yapı ilan edilir.

6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği Madde 7/2 “a) Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.

b) Başkanlıkça/İdarece resen yapılabileceği gibi süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden de istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Başkanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Başkanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. Malikler tarafından yaptırılmadığı için Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Başkanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Başkanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise Başkanlığın ilgili vergi dairesine bildirmesi üzerine vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilir.

c) Riskli yapı tespiti yapılmasının; yapıya/bağımsız bölüme girilmesine izin verilmemesi veya yapının/bağımsız bölümün kapılarının kilitlenmesi/açılmaması veya tespit için gelenlerin tehdit edilmesi veya cebir ve şiddet kullanılması gibi fiil ve hallerle engellenmesi durumunda, Kanunun 3 üncü maddesinin birinci fıkrası hükmüne göre, Başkanlıkça/İdarece, kolluk kuvveti marifetiyle ve yapıya/inceleme yapılması gereken bağımsız bölümlere gerekirse kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle girilerek tespit yapılabilmesi için mülki idare amirinden yazılı olarak izin ve yeterli kolluk kuvveti talep edilir ve mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden tespit işlemi, kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle resen yapılır/yaptırılır.”

3. Riskli Yapı Tespiti Sonrası Alınacak Kararlar

Riskli yapı tespitinin ardından, yapı maliklerinin yeni düzenleme gereği 09.11. 2024 tarihinden itibaren salt çoğunluk ile karar alması gerekmektedir. 6306 Sayılı Kanun Madde 6'ya göre, maliklerin alabileceği kararlar şunlardır:

• Güçlendirme Kararı: Yapının tamamen yıkılması yerine, güçlendirilmesi teknik olarak mümkünse, maliklerin yeni düzenleme gereği 09.11. 2024 tarihinden itibaren salt çoğunluk ile güçlendirme kararı alınabilir. Yönetmelik Madde 8/5'e göre, güçlendirme yapılabilmesi için güçlendirme projesi hazırlanmalı, imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınmalıdır. Güçlendirme kararı, yapının tehlike arz etmediği ancak bazı müdahalelerle güvenli hale getirilebileceği durumlarda uygulanır.

• Yıkım Kararı: Malikler, yapı için yıkım kararı da alabilir. Yıkım kararını maliklerin yeni düzenleme gereği 09.11. 2024 tarihinden itibaren salt çoğunluk ile onaylaması gerekmektedir.6306 Sayılı Kanun Madde  17/1 “İlgili kurum veya İdarece yürütülen uygulamalarda kurum/idarece belirlenecek takvime göre on beş gün içinde, maliklerce yürütülen uygulamalarda ise yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde yapıların tahliye edilmesi gerektiği hususu, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle anlaşma sağlayıp sağlamadıklarına bakılmaksızın tahliyesi gerçekleştirilmemiş yapıların maliklerine bildirilir. Maliklerce yürütülen uygulamalarda, yapılan anlaşmada tahliye için herhangi bir süre belirtilmemiş olması halinde, tahliyesi gerçekleştirilmemiş yapıların maliklerine otuz günden az olmamak üzere süre verilerek bu bildirim yapılır. Belirtilen sürelerde yapının tahliye edilmemesi durumunda ilgili kurum veya İdarece, yapının idarî makamlarca zorla tahliye edileceği belirtilerek ve ilgililerine otuz günden az olmak üzere süre verilerek 8 inci maddenin ikinci fıkrasında belirtilen usule uygun olarak tebligatta bulunulur. Bu süre içinde de tahliyenin gerçekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir ve bu yapıların tahliyesi 8 inci maddenin beşinci fıkrasında belirtilen şekilde ilgili kurum veya İdarece yapılır veya yaptırılır.”

• Yeniden İnşa Kararı: Yapı yıkıldıktan sonra yeniden inşa edilmesine karar verilirse, maliklerin bu süreci nasıl yöneteceğine de karar vermesi gerekir. Yeniden inşa işlemi, kat karşılığı inşaat veya hasılat paylaşımı gibi yöntemlerle yapılabilir. 6306 Sayılı Kanun Madde 6'ya göre, yeniden inşa kararlarının da maliklerin oy çoğunluğu ile alınması zorunludur.

4. Yapılacak Sözleşmeler

Riskli yapı tespiti sonrası alınacak kararlar, malikler arasında çeşitli sözleşmelerin yapılmasını gerektirir. Özellikle güçlendirme, yıkım veya yeniden inşa işlemleri için müteahhit firmalarla sözleşme yapılması şarttır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, müteahhit firmaların kat sahiplerine belirli bir yüzdede bağımsız bölüm verme taahhüdüyle yapılır. Bu sözleşmelerin, Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun şekilde düzenlenmesi gerekir.

5. Riskli Yapıların Güçlendirilmesi ve Yeniden İnşası

Riskli yapıların güçlendirilmesi, yapının tamamen yıkılmasına gerek duyulmadığı durumlarda tercih edilen bir yöntemdir. Ancak bu işlemin yapılabilmesi için maliklerin yeni düzenleme gereği 09.11. 2024 tarihinden itibaren salt çoğunluk onayı ve teknik inceleme sonucunda yapının güçlendirme ile güvenli hale getirilebileceğinin tespiti gerekir. . 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği Madde 8/7 “Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için maliklere verilen süre içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.”

Eğer güçlendirme teknik olarak mümkün değilse veya yapının yeniden inşası daha uygun görülürse, yapı yıkılarak yerine yeni bir yapı yapılabilir. Yeniden inşa işlemi, müteahhit firmalarla anlaşarak veya maliklerin kendileri tarafından gerçekleştirilir.

6. Kentsel Dönüşümde Maliklerin Hakları

Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en önemli haklarından biri, mülkiyet haklarının korunmasıdır. Malikler, yapının yıkılmasına veya güçlendirilmesine oy çoğunluğu ile karar verirler. Ancak bu süreçte kamulaştırma gibi zorlayıcı tedbirler de devreye girebilir.

6306 Sayılı Kanun Madde 6/3 “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde salt çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.” Hükmünü içermektedir. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile mirasçısı belirli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı veya üzerinde sınırlı ayni hak tesis edilmiş olan taşınmazlar için de kamulaştırma işlemleri yapılabilmektedir.

Sonuç

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti, şehirlerin daha güvenli hale getirilmesi için önemli bir aşamadır. 6306 Sayılı Kanun çerçevesinde yapılan bu tespitler ve sonrasında alınacak kararlar, yapı sahiplerinin oy çoğunluğu ile belirlenir. Riskli yapıların yıkımı, güçlendirilmesi veya yeniden inşası süreçleri hukuki düzenlemelerle yönetilir ve mal sahiplerinin mülkiyet hakları korunur.

Kentsel dönüşümde, riskli yapı tespiti sonrasında yapılacak işlemlerin her aşamasında hukuki danışmanlık almak ve süreci doğru yönetmek, olası mağduriyetlerin önüne geçmek için oldukça önemlidir.