top of page

Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Nedir?

inşaat halindeki bina

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmeleri, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan ve karşılıklı hak ve yükümlülükleri düzenleyen bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmede, yüklenici belirli bir inşaat projesini gerçekleştirmeyi taahhüt ederken, arsa sahibi de inşaat tamamlandıktan sonra mülkiyet hakkı vereceğini garanti eder. Ancak yüklenici, sözleşmede öngörülen sürelerde inşaatı tamamlayamazsa veya edimini yerine getiremezse temerrüt durumu meydana gelir. Temerrüt, yüklenicinin inşaatı zamanında teslim etme borcunu ihlal etmesi anlamına gelir ve bu durumda arsa sahibine çeşitli hukuki haklar tanınır.

Yüklenicinin Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Yüklenici temerrüdü, inşaat projelerinde sık karşılaşılan bir sorundur. Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi uyarınca, yüklenici belirli bir işin yapımını taahhüt ederken, belirlenen süre içinde işi teslim etmekle yükümlüdür. Yüklenicinin temerrüde düşmesi durumunda, arsa sahibi tazminat talep edebilir, sözleşmeden dönebilir veya inşaatın tamamlanmasını talep edebilir. Temerrüdün hukuki sonuçları, sözleşmedeki yükümlülüklerin yerine getirilmemesiyle doğrudan ilgilidir.

Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesinde Yaşanan Hukuki Sorunlar: Temerrüt Durumu

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde temerrüt durumu, sözleşmenin zamanında yerine getirilmemesi ile ortaya çıkar. Türk Borçlar Kanunu Madde 117'ye göre, yüklenici edimini yerine getirmezse arsa sahibi, yükleniciye bir ek süre vererek inşaatın tamamlanmasını isteyebilir. Ancak bu ek süreye rağmen yüklenici edimini yerine getirmezse, arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve tazminat talebinde bulunabilir.

Arsa Sahiplerinin Hakları: Yüklenicinin Temerrüde Düşmesi Durumunda Neler Yapılabilir?

Yüklenicinin temerrüde düşmesi durumunda, arsa sahibi bir dizi hakka sahiptir. Bu haklar arasında, sözleşmenin feshi, tazminat talebi ve gecikme nedeniyle uğranılan zararın karşılanması talepleri yer alır. Arsa sahibi, yükleniciye karşı sözleşmeye aykırılık sebebiyle dava açabilir ve sözleşmenin gereği gibi ifa edilmemesi durumunda zararını tazmin ettirebilir. Türk Borçlar Kanunu Madde 125’e göre, borçlunun temerrüdü halinde sözleşmenin ifasının talep edilmesinden vazgeçerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararların tazmini istenebilir.

Yargıtay Kararlarıyla Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmelerinde Temerrüt Halleri

Yargıtay kararları, arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde yüklenici temerrüdü durumlarında önemli yol göstericidir. Yüklenicinin belirlenen sürelerde edimini yerine getirmemesi, arsa sahibine tazminat talep etme hakkı tanır. Yargıtay kararlarına göre, temerrüde düşen yüklenici, arsa sahibine hem gecikme tazminatı ödemek hem de eksik işlerin tamamlanmasını sağlamak zorundadır. Bu bağlamda, Yargıtay’ın içtihatları, taraflar arasında doğabilecek uyuşmazlıkların çözümünde kritik bir rol oynamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2014/724E. 2016/168K. 24.02.2016 “Davacı arsa maliki ile davalı yüklenici arasında Ankara 34. Noterliğinin 14.12.2006 tarih 35641 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Daire Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" düzenlendiği, anılan sözleşme uyarınca davalının Yenimahalle İlçesi Yuva Köyü 43011 ada 3 parsel sayılı arsa üzerinde bina yapma işi yüklendiği, sözleşmenin 10. maddesi uyarınca yüklenici davalı tarafından sözleşmenin imzalanması tarihinden itibaren 36 ay içinde iskan ruhsatları alınmış biçimde ve anahtar teslimi halinde binanın tamamlanacağının taahhüt edildiği, arsa malikinin de arsa payı devir borcunu inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli olarak (temel ve su basman bittiğinde 3 daire, 5. kat betonarme bittiğinde 2 daire, inşaatın betonarması bittiğinde ve çatı kapandığında 2 daire, iç ve dış sıvalar ve doğramalar bittiğinde 3 daire, alçı, boya ve tüm ince işlerin bitiminde 10 daire, payzaj bitiminde ve iskandan sonra 2 daire ve dükkanların satış yetkisinin) yerine getireceğini taahhüt ettiği, sözleşme hükümlerine göre ifa tarihinin kesin vadeye bağlandığı ve yüklenici tarafından iskan ruhsatı alınmış şekilde 14.12.2009 tarihinde binanın tesliminin gerektiği halde anılan tarihte teslim borcunun ifasının gerçekleştirilemediği, mahallinde yapılan keşif sonucu düzenlenen 12.05.2011 Hâkim havale tarihli bilirkişi kurulu raporuna göre 31.12.2009 tarihi itibariyle inşaatın %95 seviyesinde bittiği, halen eksikliklerin bulunduğu, yine arsa maliki davacının istemi üzerine Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/225 D.İş sayılı dosyası arasında 09.04.2010 tarihinde yapılan tespit üzerine alınan bilirkişi raporuna göre inşaatın asansör eksikliği hariç %85,6 seviyesinde tamamlandığı, yine yüklenici davalının istemi üzerine aynı mahkemenin 2010/640 D.İş sayılı dosyası arasında 24.09.2010 tarihli tespit üzerine alınan bilirkişi raporuna göre inşaatın fiziki gerçekleşme oranının %99'un üzerinde olduğu, çevre düzenlemesi, zemin kat dükkanların doğraması, tesviyesi, sıvası ve boyası gibi eksikliklerin bulunduğu, yine Yenimahalle Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 26.11.2010 gün 8219/5224 sayılı yazılarından 43011 ada 3 parselde bulunan binanın yapı kullanma (iskan) izin belgesinin bulunmadığı, davacı arsa malikinin inşaatın getirildiği aşamalara göre borçlandığı kademeli edimini fazlaca yerine getirdiği anlaşıldığından, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yüklenicinin edimini yerine getiremediğinden, davacı arsa malikinden tapunun devrini istemeyeceği ve yüklenici davalının edimini sözleşmeye uygun olarak süresinde ifa etmediğinden temerrüde düştüğü anlaşıldığından, edimini ifa etmeyen yüklenicinin arsa sahibinden aynen ifayı isteme hakkının bulunmadığı nazara alınmadan, davacı arsa sahibinin davalıya ait bölümleri süresinde devretmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmelerinde Yüklenicinin Sorumlulukları ve Temerrüt

Yüklenici, sözleşmede belirtilen süre içinde inşaatı tamamlayarak teslim etmekle yükümlüdür. Ancak yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması ve inşaatı zamanında tamamlamaması durumunda temerrüt meydana gelir. Yüklenici, gecikmeden dolayı arsa sahibine karşı sorumlu hale gelir ve gecikme nedeniyle ortaya çıkan zararları tazmin etmek zorunda kalabilir. Türk Borçlar Kanunu Madde 125’te bu sorumluluklar ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir.

Yüklenicinin İnşaatı Yarım Bırakması: Temerrüt ve Arsa Sahiplerinin Tazminat Hakkı

Yüklenicinin inşaatı tamamlamaması ya da yarım bırakması durumunda arsa sahipleri ciddi mağduriyetlerle karşılaşabilir. Türk Borçlar Kanunu Madde 125'e göre, inşaatın tamamlanmaması durumunda arsa sahibi tazminat talep edebilir ve yüklenicinin eksik işlerini tamamlama hakkına sahiptir. Tazminat, inşaatın tamamlanmaması nedeniyle arsa sahibinin uğradığı maddi zararları kapsar.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenici Temerrüdü Nasıl Çözülür?

Yüklenici temerrüdü, sözleşme ihlali anlamına gelir ve taraflar arasında büyük sorunlara yol açabilir. Temerrüt durumunda, arsa sahipleri öncelikle Türk Borçlar Kanunu Madde 117 uyarınca yükleniciye ek süre verebilirler. Bu ek süre zarfında inşaatın tamamlanmaması durumunda, arsa sahibi hukuki yollarla yükleniciye karşı tazminat davası açabilir ya da sözleşmeyi feshedebilir.

Yüklenici Temerrüdünün Sonuçları: Arsa Sahibi Hangi Haklara Sahip?

Yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde, arsa sahibinin çeşitli hakları bulunmaktadır. Bunlar arasında sözleşmenin feshi, inşaatın tamamlanmasının talep edilmesi ve tazminat talep etme hakkı vardır. Arsa sahibi, yüklenicinin sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, uğradığı zararları tazmin ettirmek amacıyla dava açabilir. Yüklenicinin inşaatı tamamlamaması veya geciktirmesi, arsa sahibine büyük zararlar verebilir ve bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleriyle düzenlenmiştir.

Yüklenicinin İnşaatı Tamamlamaması Durumunda Arsa Sahiplerinin Hakları ve Tazminat Talebi

Yüklenicinin inşaatı zamanında tamamlamaması ya da inşaatı yarım bırakması, arsa sahibine sözleşmeyi feshetme veya tazminat talep etme hakkı doğurur. Arsa sahibi, bu durumda yükleniciden gecikme tazminatı talep edebilir ve inşaatın tamamlanmaması nedeniyle ortaya çıkan zararlarını yükleniciden tahsil edebilir. Yargıtay içtihatlarına göre, arsa sahibi inşaatın tamamlanmaması nedeniyle sözleşmenin feshi yoluna da gidebilir.

Sonuç: Yüklenici Temerrüdü ve Arsa Sahiplerinin Hakları

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüde düşmesi, arsa sahibine önemli haklar tanır. Yüklenicinin inşaatı zamanında tamamlayamaması durumunda arsa sahibi, tazminat talep etme, sözleşmeyi feshetme veya inşaatın tamamlanmasını isteme hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları, bu konularda arsa sahiplerini koruma altına almış ve yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda arsa sahiplerine hukuki çözümler sunmuştur.


Comments


İLETİŞİM

Adres:Adalet Mah. Manas Bulvarı No:39 Folkart Towers B Kule Kat:34 İç Kapı No:3408

Bayraklı/İzmir

Tel: 0 232 400 21 26

Mobil:0 554 501 64 73

E-Posta: av.alaattinferhan@gmail.com

Çalışma Saatlerimiz:

Pazartesi-Cuma 09.00-18.00

Mesajınız için teşekkür ederiz.

Bizi Takip Edin!
  • Facebook
  • Instagram Sosyal Simge
  • LinkedIn Sosyal Simge
© Tüm Hakları Saklıdır.
bottom of page